Dicas do Procon para quem pretende alugar um imóvel:

Conhecer a região em que se pretende morar, observar a infra-estrutura de serviços prestados (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas, etc.) e os meios de transporte que atendem a localidade. Depois, buscar referências da imobiliária com pessoas que já utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do Procon. Se a negociação for direta com o proprietário, deve-se elaborar um contrato que oficialize o acordo e resguarde as partes de problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o contrato, o consumidor deve exigir o laudo de vistoria da imobiliária. Deve ser feita uma relação em duas vias das condições gerais do imóvel, descrevendo pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas. Esta relação deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário, evitando assim possíveis problemas como a alegação de não recebimento da chave, continuação da cobrança de aluguel, invasão de terceiros, etc.

Cláusulas e requisitos obrigatórios no contrato de locação:

Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
Descrição e endereço do imóvel locado;
Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste;
Forma e local do pagamento;
Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);
Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);
Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
Duração do contrato;
Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel), que deve ser parte integrante do imóvel.

Importante: O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de locação residencial não pode ser inferior a 30 meses. Já nas locações comerciais não há prazo mínimo determinado.

Deveres do locador

Entregar o imóvel em condições de uso;
Responder por problemas anteriores à locação;
Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da locação;
Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc) e de administração imobiliária;
Fornecer recibo discriminado ao locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc);
Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;
Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas cobradas;
Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como: reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação; indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, ocorridas em data anterior à locação; instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer (extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves, etc.); despesas com decoração e paisagismo de áreas comuns; contribuição para fundo de reserva.

Deveres do inquilino

Pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;
Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas condições;
Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
Informar imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade deste;
Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante o período de locação;
Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
Encaminhar imediatamente ao locador documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações, multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário;
Pagar despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone, gás, esgoto, etc.);
Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora;
Obedecer a convenção e o regulamento interno do condomínio;
Pagar despesas ordinárias do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás, luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum: manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e antenas coletivas; rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes a período anterior ao início da locação; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e lazer; reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da locação;

Aspectos legais - A Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:

Caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.);
Dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia com seus pagamentos;
Fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário);
Seguro-fiança (feito por meio de uma companhia seguradora).

Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Também é ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.